Для розрахунків візьмемо іпотечний кредит в розмірі 1,2 мільйона рублів під 10% річних на термін до 8 років (96 місяців). Припустимо, що щомісяця у вас є вільні 5 тисяч рублів, які ви хочете направити на дострокове погашення.
Концептуально ці розрахунки підійдуть і для вашої ситуації, але для точних цифр доведеться провести обчислення самостійно.
Як вигідніше гасити іпотеку при ануїтетних платежах
При ануїтетних платежах ви щомісяця віддаєте банку одну і ту ж суму в рахунок погашення кредиту. При цьому структура платежу в різні місяці неоднакова. Зазвичай спочатку не менше половини складають відсотки – точні пропорції можна подивитися в вашому графіку виплат.
У нашому прикладі щомісячний платіж становить 18 209 рублів. Всього потрібно буде віддати банку 1 747 546 рублів з переплатою 547 546 рублів.
Дострокове погашення зі скороченням терміну
Якщо щомісяця платити додатково по 5 тисяч рублів і скорочувати термін кредиту, то ви заощадите 171 647 рублів на погашення відсотків і повністю розрахуєтеся з банком за 5 років і 8 місяців.
Якщо скорочувати платіж, то ви заощадите 103 540 рублів, виплатите іпотеку за 7 років і 8 місяців. При цьому в останні місяці ваш платіж буде настільки малий (менше 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян), що ви практично його не відчуєте.
Дострокове погашення зі скороченням терміну іпотеки здається вигіднішим: економите більше, віддаєте весь борг банку швидше. Ось тільки при підрахунках для стратегії зі зменшеним платежем є одне але: із зони уваги зазвичай випадає різниця між початковим щомісячним платежем і зменшеним.
При платежах з скороченням терміну ви продовжуєте платити 18 209 + 5 000 рублів і розлучаєтеся з 23 209 рублями. При зменшенні платежу ви починаєте з тієї ж суми і поступово виходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.
Але можна щомісяця додавати до суми, виділеної на дострокове погашення, різницю між початковим і поточним платежами.
І в цьому випадку магічним чином ви виплачуєте іпотеку в той же термін і з тією ж переплатою, що і при достроковому погашенні зі скороченням терміну.
Якщо одного разу ваша фінансова ситуація погіршиться, ви в будь-який момент можете відкласти дострокове погашення і виплачувати зменшену суму щомісяця. При достроковому погашенні зі скороченням терміну ви такої розкоші позбавлені.
Крім того, деякі банки дозволяють частково погашати іпотеку онлайн тільки зі зменшенням платежу, а для скорочення терміну доведеться йти до відділення. Якщо очна зустріч зі співробітниками кредитної установи не для вас, цей варіант погашення відмінно підійде.
Висновки
- Якщо ви впевнені, що у вас завжди будуть гроші на початковий основний платіж та 5 тисяч для дострокового погашення, для вас немає ніякої різниці, як погашати: з скороченням терміну або зі зменшенням платежу за третім варіантом, якщо ви віддаєте щомісячно одну і ту ж суму .
- Якщо ви припускаєте, що через пару років фінансова ситуація може погіршитися, вибирайте дострокове погашення із зменшенням платежу і урахуванням різниці між початковим платежем і нинішнім. Будуть проблеми – перейдете до виплат за графіком, причому вносити щомісяця треба буде вже значно менше, ніж на старті іпотеки. Не буде проблем – виплатите іпотеку так само швидко і з такою ж вигодою, як і ті, хто достроково гасив її зі скороченням терміну.
- Якщо іпотека для вас і зараз важкий тягар, але ви готові абияк викроювати 5 тисяч рублів щомісячно, йдіть шляхом зменшення платежу. Так ви будете повертати кредит ті ж 8 років, але поступово вам буде ставати все легше і легше. Та й заощадити трохи вийде.
